В 2023 году перевод земельного участка из категории личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) остаётся актуальной процедурой для владельцев, желающих легально построить жилой дом с последующей регистрацией. Такой перевод позволяет подключить участок к инженерным сетям, получить адрес и оформить постоянную прописку.
Главное отличие между ЛПХ и ИЖС – правовой режим использования участка. В статусе ЛПХ разрешено возведение жилых домов, но не всегда допускается прописка и подведение всех необходимых коммуникаций. Кроме того, банки крайне неохотно кредитуют строительство на землях ЛПХ. Именно поэтому перевод в ИЖС необходим при планировании строительства с привлечением ипотечных средств или участии в государственных программах.
Процедура перевода регулируется Земельным кодексом РФ, ФЗ-172 и локальными нормативными актами субъекта РФ. В каждом регионе действуют свои особенности, но общий алгоритм действий сохраняется. В 2023 году перевод возможен только при соответствии участка градостроительным регламентам и зонированию территории, установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Прежде чем подавать заявление, важно убедиться, что участок расположен в зоне, где разрешено индивидуальное жилищное строительство. Без этого перевести категорию земли невозможно. Также потребуется подготовка комплекта документов, включая кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, справку о соответствии участка установленным требованиям и схему размещения объекта.
Перевод ЛПХ в ИЖС в 2023 году: пошаговая инструкция
Для перевода земельного участка с видом разрешённого использования (ВРИ) «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) в «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) в 2023 году необходимо пройти установленную законом процедуру. Ниже представлен чёткий порядок действий с учётом актуальных требований законодательства.
1. Уточнение категории и ВРИ участка
Откройте публичную кадастровую карту Росреестра. Убедитесь, что категория земли – «земли населённых пунктов». Если участок относится к другой категории, потребуется предварительный перевод категории через орган местного самоуправления.
2. Проверка градостроительного зонирования
Обратитесь в администрацию муниципалитета для получения выписки из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Убедитесь, что участок находится в зоне, где разрешено ИЖС. Если зона не допускает ИЖС, потребуется инициировать процедуру внесения изменений в ПЗЗ, что занимает от 3 до 6 месяцев.
3. Подготовка заявления о смене ВРИ
Заявление подаётся через МФЦ или на сайте Росреестра с помощью учётной записи Госуслуг. К заявлению необходимо приложить:
- Кадастровый номер участка
- Выписку из ПЗЗ
- Правоустанавливающие документы на участок
4. Согласование с администрацией
Муниципальные власти рассматривают заявление в течение 30 дней. При отсутствии оснований для отказа они выдают разрешение на изменение ВРИ. Отказ возможен, если участок попадает в охранную или санитарную зону, либо если ИЖС противоречит генеральному плану развития территории.
5. Внесение изменений в ЕГРН
После получения согласования необходимо подать заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать через МФЦ или портал Росреестра. Госпошлина составляет 350 рублей. Срок регистрации – до 7 рабочих дней.
6. Получение обновлённой выписки
По завершении регистрации необходимо запросить выписку из ЕГРН с новым видом разрешённого использования – «индивидуальное жилищное строительство». Только после этого участок может использоваться для строительства дома по правилам ИЖС.
Проверка возможности перевода участка по правилам территориального зонирования
Перед подачей заявления на перевод земли из ЛПХ в ИЖС необходимо установить, допускается ли такая процедура в рамках действующего зонирования. Информация о зонировании участка содержится в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждённых органом местного самоуправления.
- Получите кадастровый номер участка. Он указан в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте.
- Перейдите на сайт местной администрации или посетите отдел архитектуры. Найдите актуальные ПЗЗ для вашего муниципального образования.
- Определите территориальную зону, в которой находится участок. Это обозначение может выглядеть как Ж-1, ЖС, ЛПХ, ИЖС, Р-2 и пр.
- Ознакомьтесь с регламентом зоны. В нём указаны допустимые виды использования земли. Ищите формулировку, допускающую строительство индивидуального жилого дома.
- Если текущая зона не предусматривает ИЖС, проверьте возможность изменения вида разрешённого использования в рамках этой же зоны. Это возможно при наличии альтернативных допустимых вариантов.
- Если в регламенте указано, что ИЖС не допускается, потребуется инициировать публичные слушания по изменению ПЗЗ или выбрать альтернативный способ застройки, например, через дачное строительство (если разрешено).
Участки, находящиеся в зонах с особыми условиями использования (санитарные зоны, зоны затопления, охранные зоны и пр.), требуют отдельного согласования. Проверьте ограничения по карте градостроительного зонирования или через выписку из ЕГРН.
Обоснование соответствия ИЖС целям территориального планирования может потребоваться при подаче заявления. Подготовьте обоснование заранее – ссылайтесь на региональные документы территориального планирования и генеральный план населённого пункта.
Анализ градостроительного плана и категории земли
Перед подачей заявления на перевод ЛПХ в ИЖС необходимо изучить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который выдает местная администрация. В нем указывается зона территориального зонирования, предельные параметры застройки, а также допустимые виды использования земли.
Если участок находится в зоне, где разрешено индивидуальное жилищное строительство (например, Ж-1, Ж-2 или аналогичной по классификатору региона), перевод возможен. В случае нахождения в зонах сельскохозяйственного назначения или рекреационного использования потребуется изменение зонирования через публичные слушания и утверждение изменений в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки).
Категория земли также критически важна. Участки ЛПХ могут относиться к землям сельскохозяйственного назначения или населенным пунктам. Перевод в ИЖС возможен только при нахождении участка в границах населенного пункта. Проверить категорию можно по выписке из ЕГРН. Если участок числится как земля сельхозназначения, необходимо предварительно инициировать перевод категории через уполномоченный орган субъекта РФ.
При анализе ГПЗУ обращайте внимание на наличие ограничений: санитарные зоны, охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные зоны. Эти ограничения могут повлиять на возможность размещения жилого дома и получения разрешения на строительство даже после изменения вида разрешенного использования.
Рекомендуется также заказать кадастровый план территории, чтобы уточнить границы смежных зон и исключить риски отказа в согласовании изменений. В отдельных случаях целесообразно получить консультацию в архитектурном отделе администрации района.
Получение заключения из администрации муниципального образования
Для перевода земельного участка из категории ЛПХ в ИЖС необходимо получить заключение администрации муниципального образования, подтверждающее соответствие планируемого использования требованиям градостроительных регламентов и территориального зонирования.
Обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства администрации по месту расположения участка. Подайте заявление о предоставлении заключения, приложив следующие документы:
– копию правоустанавливающего документа на участок (выписка из ЕГРН);
– кадастровый план или кадастровую выписку;
– паспорт заявителя или доверенность, если действует представитель;
– схему расположения участка с указанием границ и существующих построек.
Заявление подаётся лично, через МФЦ или через региональный портал госуслуг, если такая услуга доступна. Срок рассмотрения заявления не должен превышать 30 календарных дней.
В ходе рассмотрения администрация проверяет, разрешено ли индивидуальное жилищное строительство в зоне, где расположен участок. Если участок попадает в территориальную зону, где ИЖС не предусмотрено, потребуется внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), что увеличит сроки и потребует отдельной процедуры.
При положительном результате выдается официальное заключение о соответствии планируемого использования участка требованиям градостроительного регламента. Этот документ необходимо приложить к основному пакету при подаче заявления о переводе категории земли.
Сохраняйте копию заключения, так как в дальнейшем она может потребоваться при оформлении разрешения на строительство.
Подготовка и подача заявления о переводе в Росреестр
Для подачи заявления в Росреестр потребуется комплект документов, подтверждающих правомерность перевода участка из категории ЛПХ в ИЖС. Прежде всего, необходимо получить положительное решение о переводе земельного участка от органа местного самоуправления. Это решение оформляется в виде постановления, которое выдается на основании ранее поданного заявления о переводе категории земель.
Перечень документов, подаваемых в Росреестр:
1. Заявление установленной формы о государственном кадастровом учёте изменений и регистрации права.
2. Копия постановления органа власти о переводе земельного участка.
3. Выписка из ЕГРН на земельный участок с актуальными данными.
4. Межевой план (в случае необходимости уточнения границ).
5. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
Если заявление подаётся представителем, требуется нотариально заверенная доверенность.
Подача осуществляется через МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги». В случае онлайн-подачи требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). При личной подаче оригиналы документов предъявляются для сверки, копии остаются в деле.
После приёма заявления Росреестр рассматривает его в срок до 10 рабочих дней. По завершении процедуры заявитель получает обновлённую выписку из ЕГРН с новой категорией земли и разрешённым использованием – индивидуальное жилищное строительство.
Оплата госпошлины и срок ожидания решения
Для перевода ЛПХ в ИЖС необходимо оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей. Платеж производится через портал госуслуг, банк или МФЦ с указанием правильного КБК – 188 1 05 01000 01 1000 110.
После подачи полного пакета документов срок рассмотрения заявления законом установлен в 30 календарных дней. В отдельных регионах возможны локальные отличия, но превышение этого срока без официального уведомления о приостановке не допускается.
При оплате через госуслуги рекомендуется сохранять чек или электронное подтверждение – оно понадобится для подтверждения факта платежа при возможных спорных ситуациях.
Если решение не принято в течение 30 дней, заявитель вправе обратиться с жалобой в региональное управление Росреестра или в МФЦ, где подавалось заявление.
Регистрация изменений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)
После перевода земельного участка из категории ЛПХ в ИЖС необходимо зарегистрировать изменения в ЕГРН. Для этого подготовьте пакет документов: заявление установленной формы, правоустанавливающие документы на участок, кадастровый паспорт с обновленными характеристиками и акт перевода категории.
Заявление подается в МФЦ или Росреестр лично либо через портал Госуслуг. В заявлении укажите кадастровый номер участка и новую категорию разрешенного использования – ИЖС.
Росреестр рассматривает заявление в течение 10 рабочих дней. После внесения изменений вы получите выписку из ЕГРН с обновленными данными о назначении земельного участка.
Без регистрации в ЕГРН перевод категории считается недействительным, что может привести к отказу в выдаче разрешений на строительство или подключение коммуникаций.
Рекомендуется заранее проверить соответствие документов требованиям Росреестра и при необходимости обратиться за помощью к кадастровым инженерам для корректного оформления технической документации.
Изменения в налогообложении и правилах застройки после перевода
После перевода земельного участка из категории ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) меняются нормы налогообложения и требования к застройке.
- Налог на землю: ставка налога увеличивается, так как участок теперь классифицируется как земля под жилой дом. В 2023 году средняя ставка для ИЖС составляет от 0,3% до 1,5% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона.
- Налог на имущество: на построенный жилой дом применяется налог по ставкам от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости, что не характерно для ЛПХ, где налог на строения отсутствует.
Важно своевременно уведомить налоговую службу о смене категории земельного участка, чтобы избежать штрафов за несвоевременную уплату.
- Правила застройки: после перевода участок подчиняется нормам Градостроительного кодекса и местных правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
- Максимальная высота жилого дома обычно ограничена 2-3 этажами, площадь застройки – не более 30-40% от площади участка.
- Расстояния до границ соседних участков и объектов инфраструктуры регламентируются СНиП 30-02-97 и местными нормативами, например, минимум 3 метра от забора.
Перед началом строительства необходимо получить разрешение на строительство в местной администрации или МФЦ. Без этого разрешения возведение жилого дома может считаться незаконным.
- Подайте заявление на получение разрешения с приложением кадастрового паспорта и проекта здания.
- Проект должен соответствовать правилам ИЖС и нормам безопасности.
- После одобрения разрешения можно начинать строительство, соблюдая установленные сроки и технические требования.
При нарушении правил застройки или несвоевременной уплате налогов возможны штрафы от 10 000 рублей и выше, а также запрет на ввод дома в эксплуатацию.
Вопрос-ответ:
Что нужно сделать, чтобы оформить перевод земельного участка ЛПХ в ИЖС в 2023 году?
Для оформления перевода участка с ЛПХ на ИЖС в 2023 году необходимо собрать пакет документов, включая заявление, кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на землю. Затем следует обратиться в местный орган администрации с заявлением и документами, где после проверки будет вынесено решение. В некоторых случаях может понадобиться согласование с архитектурным отделом или получение дополнительного разрешения. После положительного решения проводится изменение вида разрешённого использования в Росреестре.
Какие сроки рассмотрения заявлений на перевод ЛПХ в ИЖС в 2023 году?
Сроки рассмотрения заявлений зависят от региона, но обычно они составляют от одного до трёх месяцев. В этот период органы власти проверяют документы, соответствие участка требованиям для ИЖС и отсутствие ограничений. Иногда сроки могут увеличиваться, если требуется дополнительная экспертиза или согласование с другими инстанциями. Рекомендуется заранее уточнять сроки в местной администрации, чтобы избежать задержек.
Какие ограничения могут помешать переводу земельного участка из ЛПХ в ИЖС?
Переводу может препятствовать наличие на участке объектов, не соответствующих жилому назначению, отсутствие необходимой инфраструктуры или несоответствие размеров участка нормативам для ИЖС. Также причиной отказа могут стать охранные зоны, санитарные ограничения или запреты, установленные местными правилами землепользования. Важно проверить эти моменты до подачи заявления, чтобы избежать отказа и потери времени.
Нужно ли платить государственную пошлину за перевод ЛПХ в ИЖС, и если да, то какова её сумма в 2023 году?
Да, при подаче заявления на перевод участка с ЛПХ в ИЖС требуется уплатить государственную пошлину. Размер зависит от региона и может варьироваться, но обычно составляет от 350 до 2 000 рублей. Оплата производится до подачи документов или одновременно с ними. Квитанцию о платеже необходимо приложить к пакету документов. Размер пошлины можно уточнить в местном отделении Росреестра или на официальном сайте администрации.
Что делать, если в переводе ЛПХ в ИЖС отказали и можно ли обжаловать решение?
Если заявителю отказали в переводе земельного участка, он вправе запросить письменное обоснование отказа. После этого можно подать жалобу в вышестоящие органы местной администрации или обратиться в суд. Для успешного обжалования важно подготовить документы, подтверждающие соблюдение всех требований и норм. Рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы составить аргументированную жалобу и повысить шансы на положительный результат.
Загрузка...
