Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это форма некоммерческой организации, созданной для управления общим имуществом в коттеджных поселках. Оно регулируется Федеральным законом №217-ФЗ от 29.07.2017 и заменило ранее действовавшие формы, такие как ТСЖ и СНТ. В отличие от застройщика или управляющей компании, ТСН создается самими владельцами участков и домов, что дает возможность контролировать расходы, влиять на решения и определять порядок обслуживания инфраструктуры.
ТСН может управлять водоснабжением, электросетями, дорогами, охраной, благоустройством, вывозом мусора и другими элементами инфраструктуры поселка. Решения принимаются на общем собрании, где каждый участник имеет право голоса, пропорционально своей доле. Размер членских взносов устанавливается коллективно и может зависеть от площади участка, особенностей поселка и перечня предоставляемых услуг.
Создание ТСН требует не менее 50% согласия собственников и регистрации в налоговой инспекции. На практике это позволяет отказаться от навязанных условий со стороны управляющих компаний, снизить издержки на обслуживание и прозрачнее распределять финансовые потоки. Важно: участие в ТСН – добровольное, но при этом расходы на общее имущество несут все собственники, даже не входящие в организацию, что подтверждено судебной практикой.
ТСН эффективно работает только при высокой вовлеченности участников и грамотной внутренней структуре. Рекомендуется заранее утвердить устав, регламентировать финансовую отчетность, заключать договоры с поставщиками услуг и назначить ответственное правление. Это минимизирует риски конфликтов и обеспечит стабильное функционирование поселка.
Какие функции выполняет ТСН в загородном поселке
ТСН (товарищество собственников недвижимости) организует и контролирует работу всех служб, обеспечивающих жизнедеятельность поселка. Основная функция – управление общим имуществом: дорогами, освещением, сетями водоснабжения, канализации и электроснабжения. ТСН заключает договоры с подрядчиками на содержание и ремонт этих объектов.
Через ТСН осуществляется сбор и расходование средств, собранных с членов товарищества. В типичном бюджете поселка основными статьями являются: вывоз мусора, охрана, обслуживание инженерных сетей, ремонт дорог, сезонная уборка, озеленение. Решения о распределении средств принимаются общим собранием собственников.
ТСН контролирует соблюдение правил проживания: ограничения по перепланировкам, высоте заборов, парковке, шуму. Такие положения закрепляются в Уставе или внутренних регламентах, утверждаемых голосованием членов товарищества. Нарушения фиксируются, по ним выносятся предписания и, при необходимости, инициируется судебная защита интересов большинства.
Также ТСН взаимодействует с внешними структурами: администрацией района, МЧС, полицией, энергоснабжающими организациями. Через него оформляются технические условия, акты ввода в эксплуатацию, ведется переписка по вопросам статуса земли, регистрации построек и подключения к сетям.
При наличии охраны ТСН обеспечивает работу КПП, видеонаблюдения, патрулирования. В ряде случаев – организует диспетчеризацию и круглосуточную аварийную службу. Это требует постоянного контроля за подрядчиками, обновления оборудования, ведения журналов происшествий и отчетности перед собственниками.
Как создается ТСН: этапы и юридические нюансы
1. Инициатива и подготовка
Создание ТСН начинается с инициативной группы собственников, минимум – 3 человека. Необходимо собрать информацию о правовом статусе земель, проверить, имеются ли ограничения на объединение в товарищество. Если земли относятся к ИЖС или ЛПХ и входят в границы одного коттеджного поселка, препятствий обычно нет.
2. Разработка устава
Устав – основной документ ТСН. Он должен содержать цели деятельности, порядок вступления и выхода, структуру управления, обязанности и права членов. Рекомендуется опираться на ст. 123.12–123.20 ГК РФ. Устав подписывается всеми учредителями.
3. Проведение учредительного собрания
Участники собрания утверждают устав, избирают органы управления (правление, председателя, ревизионную комиссию) и принимают решение о создании ТСН. Решение оформляется протоколом, подписанным всеми учредителями. Кворум: более 50% голосов собственников.
4. Регистрация в ФНС
Пакет документов: заявление по форме Р11001, устав, протокол собрания, квитанция об оплате госпошлины (4000 руб.). Подача возможна через МФЦ, нотариуса или онлайн через Госуслуги/ФНС. Срок регистрации – 5 рабочих дней.
5. Постановка на учет в Росстате и внебюджетных фондах
После регистрации ТСН получает ОГРН и ИНН. Далее – постановка на учет в Росстате, ПФР и ФСС. Эти действия можно поручить бухгалтеру или выполнить самостоятельно.
6. Открытие расчетного счета
Без счета невозможно вести деятельность. Для открытия понадобятся выписка из ЕГРЮЛ, устав, паспорт председателя, решение о назначении. Рекомендуется выбрать банк с онлайн-кабинетом и поддержкой юрлиц.
7. Уведомление собственников
Созданное ТСН обязано письменно уведомить всех владельцев участков в поселке, предоставив устав и информацию об условиях членства и размере взносов. Нецелесообразно принуждать к вступлению – членство добровольное.
Важно: при создании ТСН строго соблюдайте закон №217-ФЗ и положения Гражданского кодекса. Нарушения в оформлении документов могут стать основанием для отказа в регистрации.
Чем ТСН отличается от управляющей компании и ЖСК
ТСН (товарищество собственников недвижимости), управляющая компания (УК) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – три разные формы организации управления жилыми комплексами, включая коттеджные посёлки. Они отличаются по юридическому статусу, степени самостоятельности жителей, порядку создания и функциональным обязанностям.
- Правовая форма: ТСН – некоммерческая организация, создаваемая собственниками недвижимости. УК – коммерческое юридическое лицо, действующее на основании договора управления. ЖСК – кооператив, создающийся для строительства и последующего распределения жилья между пайщиками, после чего может быть реорганизован или ликвидирован.
- Инициатива и контроль: В ТСН все решения принимаются на общем собрании собственников, председатель и правление подотчётны жителям. В УК контроль ограничен: собственники могут повлиять на деятельность только через общее собрание, но прямого управления компанией не имеют. В ЖСК решения принимает правление, избираемое из пайщиков, но после завершения строительства кооператив часто утрачивает управленческие функции.
- Финансовые отношения: В ТСН бюджет формируется из членских взносов и платежей за услуги, его расходование утверждается жителями. УК самостоятельно выставляет счета и распределяет расходы в рамках договора. В ЖСК жильцы вносят паи, а затем оплачивают коммунальные и эксплуатационные услуги, как в обычной форме управления.
- Гибкость в управлении: ТСН даёт больше возможностей для адаптации под нужды конкретного поселка: жители сами определяют перечень услуг, подрядчиков, размер взносов. УК действует в рамках стандартизированного договора и редко предлагает индивидуальный подход. ЖСК – временная форма и не рассчитана на долгосрочное управление после завершения строительства.
- Создание и регистрация: Для создания ТСН необходимо решение 50%+1 голос от всех собственников и регистрация в налоговой. УК можно нанять по решению общего собрания без создания отдельного юрлица. ЖСК регистрируется как кооператив, требует паевого участия и имеет более сложный механизм выхода/входа участников.
Для коттеджного посёлка с развитой инфраструктурой и активными собственниками ТСН даёт максимальную автономию и прозрачность. УК удобна при отсутствии инициативной группы. ЖСК подходит только на стадии строительства и неэффективен для долгосрочного управления.
Как формируется бюджет и устанавливаются взносы
Бюджет ТСН в коттеджном поселке составляется ежегодно и утверждается на общем собрании членов товарищества. Основу бюджета составляют:
- расходы на обслуживание инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение, канализация);
- оплата охраны, вывоз мусора, уборка дорог и общественных зон;
- ремонт и модернизация инфраструктуры;
- оплата труда сотрудников ТСН и налоги;
- обязательные платежи (например, налоги на общее имущество);
- резервный фонд на непредвиденные расходы.
Расчёт размера взносов зависит от выбранной модели:
- Пропорционально площади участка или дома – применяется, если расходы напрямую зависят от потребления (например, обслуживание дорог на большую площадь).
- Фиксированный платёж на каждого собственника – чаще используется при равномерном распределении блага (например, охрана).
- Комбинированный вариант – часть затрат делится поровну, часть – пропорционально.
Бюджет и методика расчёта взносов утверждаются большинством голосов на собрании. Итоговая сумма фиксируется в протоколе. Невнесение взносов ведёт к начислению пеней, а при систематических нарушениях – к судебному взысканию задолженности.
Рекомендуется ежегодно проводить аудиторскую проверку или независимую ревизию, особенно при значительных суммах бюджета, чтобы избежать злоупотреблений и повысить доверие собственников.
Что входит в обязанности правления и председателя ТСН
Правление ТСН – коллегиальный орган управления, избираемый общим собранием собственников. Оно несёт ответственность за текущее руководство и контроль за выполнением решений собрания.
Ключевые обязанности правления:
- Формирование и корректировка сметы доходов и расходов ТСН на текущий год;
- Контроль целевого использования членских и целевых взносов;
- Заключение и расторжение договоров с подрядчиками (обслуживание дорог, охраны, вывоза мусора и т.д.);
- Организация сезонных и аварийных работ (уборка снега, ремонт коммуникаций);
- Рассмотрение жалоб и предложений собственников, принятие решений в пределах компетенции;
- Подготовка и проведение общего собрания, публикация отчётных документов;
- Контроль исполнения правил внутреннего распорядка и устава ТСН;
- Решение вопросов взыскания задолженности по взносам (в том числе инициирование судебных процедур);
- Ведение протоколов заседаний и внутренней документации;
- Мониторинг состояния инфраструктуры поселка и планирование капитальных ремонтов.
Председатель ТСН – единоличный исполнительный орган, избираемый либо собранием, либо правлением из своего состава.
Основные функции председателя:
- Оперативное управление деятельностью ТСН и исполнение решений правления;
- Представление интересов ТСН в судах, органах власти и перед контрагентами;
- Подписание финансовых, юридических и хозяйственных документов;
- Организация бухгалтерского и налогового учёта, контроль за сдачей отчётности;
- Контроль за выполнением обязательств подрядчиками и качеством оказываемых услуг;
- Организация и контроль работы персонала (охранники, технические специалисты, управляющий и т.п.);
- Ведение переговоров при заключении договоров, включая проверку условий и стоимости услуг;
- Регулярное информирование членов ТСН о состоянии бюджета и текущих задачах.
Эффективность ТСН напрямую зависит от прозрачности работы этих органов. Рекомендуется установить регламент отчетности, график заседаний правления и публичный доступ к протоколам для всех членов товарищества.
Какие документы должен вести и хранить ТСН
ТСН обязан систематически вести и хранить следующие категории документов:
1. Учредительная документация: устав ТСН, протоколы общих собраний учредителей, решения правления. Эти документы фиксируют правовой статус и основные правила функционирования организации.
2. Финансовая документация: бухгалтерские книги, счета-фактуры, акты выполненных работ, платежные поручения, отчеты о движении денежных средств. Они необходимы для прозрачного учета взносов и расходов, а также для возможных проверок налоговыми и контролирующими органами.
3. Документы по эксплуатации и обслуживанию: договора с подрядчиками на коммунальные услуги, технические паспорта объектов, акты выполненных работ по ремонту и обслуживанию инженерных систем поселка. Это подтверждает качество и регулярность обслуживания.
4. Персональные данные членов ТСН: реестр членов, договоры о вступлении и выходе из ТСН, согласия на обработку персональных данных. Необходимо соблюдать требования закона о персональных данных и обеспечивать их конфиденциальность.
5. Протоколы собраний и заседаний: протоколы общих собраний членов ТСН, правления и ревизионной комиссии. В них фиксируются ключевые решения, результаты голосований и контроль за исполнением.
Рекомендуется хранить документы в электронном виде с резервным копированием и в бумажном варианте не менее 5 лет. Для удобства и безопасности целесообразно вести систематизированный реестр с датами и ответственными лицами за хранение.
Вопрос-ответ:
Что такое ТСН в контексте коттеджного поселка и зачем оно нужно?
ТСН — это товарищество собственников недвижимости, объединяющее жителей коттеджного поселка для совместного управления общими территориями и инфраструктурой. Такая организация позволяет решать вопросы благоустройства, обеспечения безопасности, технического обслуживания и других услуг, которые влияют на комфорт жизни в поселке. Объединение помогает жильцам контролировать расходы и принимать коллективные решения без вмешательства сторонних организаций.
Какие функции обычно выполняет ТСН в коттеджном поселке?
ТСН занимается содержанием дорог, освещением улиц, уборкой территорий, обслуживанием систем водоснабжения и канализации, организацией охраны. Кроме того, товарищество может контролировать соблюдение правил проживания, заниматься оформлением документов и вести бухгалтерию. Таким образом, ТСН обеспечивает порядок и поддерживает уровень комфорта в поселке за счёт совместных усилий всех собственников.
Как создаётся ТСН в коттеджном поселке и кто может стать его участником?
ТСН создают сами собственники недвижимости в поселке — обычно инициатива исходит от группы жильцов. Для этого проводится общее собрание, где принимается решение об учреждении товарищества, утверждается устав и выбирается правление. Вступить в ТСН может каждый владелец дома или земельного участка на территории поселка. После регистрации организации в соответствующих органах, она приобретает статус юридического лица и начинает выполнять свои функции.
Каким образом ТСН собирает средства на содержание территории и как контролируется расход денег?
ТСН формирует бюджет за счёт взносов участников — суммы устанавливаются на общем собрании и зависят от объёма предоставляемых услуг и состояния инфраструктуры. Платёж можно сравнить с коммунальными платежами, только направленными на нужды поселка. Расходы обычно контролирует правление ТСН и проверяются на ежегодных отчётах, которые доступны для всех членов. Такая прозрачность помогает избежать злоупотреблений и обеспечивает ответственное использование средств.
Загрузка...
