Создание управляющей компании в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) – это альтернатива самостоятельному управлению, предусмотренная федеральным законом №217-ФЗ. Такое решение возможно только по решению общего собрания членов СНТ и требует соблюдения четкой процедуры.
Для начала необходимо провести общее собрание, на котором более 50% голосов членов СНТ должны поддержать передачу управления управляющей компании. Решение оформляется протоколом, подписанным председателем и секретарем собрания. Без наличия кворума и легитимного протокола передача управления будет считаться недействительной.
Управляющая компания должна быть зарегистрирована как юридическое лицо, чаще всего в форме ООО. В уставе организации обязательно прописывается вид деятельности: управление недвижимостью и (или) обслуживанием садоводческих территорий. Кроме того, требуется наличие лицензии, если деятельность компании связана с эксплуатацией коммунальной инфраструктуры.
С управляющей компанией заключается договор. Он должен включать перечень передаваемых полномочий, объем и стоимость услуг, порядок контроля и отчетности. СНТ сохраняет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при систематическом нарушении условий, предусмотрев это в контракте.
Важно: перед подписанием договора необходимо провести юридическую экспертизу. Несоответствие формулировок законодательству может привести к судебным спорам и финансовым потерям для СНТ.
Как выбрать форму управления: прямой договор с УК или через собрание членов СНТ
Форма управления определяет, кто и на каких основаниях будет заключать договор с управляющей компанией (УК). Существует два варианта: прямой договор между каждым собственником и УК или коллективное решение через собрание членов СНТ.
Если выбран прямой договор, каждый собственник заключает отдельное соглашение с УК. Преимущество – индивидуальная ответственность сторон. Но есть риски: не все участки могут подключиться одновременно, могут возникнуть разногласия в условиях договоров, часть владельцев может отказаться от сотрудничества, что затруднит комплексное обслуживание территории.
При коллективной форме через собрание решение принимается большинством голосов членов СНТ (не менее 50%+1 от общего числа членов). В этом случае председатель СНТ от имени товарищества подписывает один договор с УК. Такой способ обеспечивает централизованное управление, равномерное распределение обязательств и упрощает контроль исполнения условий. Однако необходимо тщательно соблюдать процедуру проведения общего собрания: уведомление, кворум, оформление протокола, подписание решения. Иначе договор могут признать недействительным.
Выбор формы зависит от степени организованности СНТ и готовности собственников участвовать в коллективных решениях. При наличии активного правления и высокой явки на собрания предпочтительнее коллективная форма. При пассивности членов и высокой доле индивидуальных интересов – прямой договор, но с юридическим сопровождением и согласованием условий для минимизации конфликтов.
Какие документы требуются для заключения договора с управляющей компанией
Для заключения договора между СНТ и управляющей компанией необходимо подготовить конкретный пакет документов. Их оформление должно соответствовать действующему законодательству и уставу товарищества.
- Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРН о СНТ – для подтверждения правоспособности и полномочий правления.
- Протокол общего собрания членов СНТ с решением о передаче управления управляющей компании. В протоколе должно быть указано количество голосов «за», перечень вопросов, повестка дня, дата проведения и список присутствующих.
- Копия устава СНТ – для определения порядка принятия решений и объема полномочий правления.
- Доверенность или решение правления СНТ о наделении конкретного лица полномочиями на подписание договора с управляющей компанией.
- Документы, подтверждающие право собственности СНТ на объекты общего имущества или договоры аренды, если имущество принадлежит третьим лицам.
- Паспорт уполномоченного представителя СНТ.
Управляющая компания также должна предоставить:
- Лицензию на осуществление деятельности, если услуги включают эксплуатацию инженерных сетей.
- Учредительные документы – устав, ОГРН, ИНН.
- Выписку из ЕГРЮЛ.
- Договор страхования ответственности (если предусмотрено договором).
Перед подписанием договора рекомендуется сверить объем передаваемых полномочий с уставом СНТ и протоколом общего собрания. Несоответствие может стать основанием для признания договора недействительным.
Как провести общее собрание СНТ для утверждения решения о передаче управления
Собрание созывается по инициативе правления или группы членов товарищества (не менее одной пятой от общего числа). Уведомление направляется не позднее чем за 14 дней до даты проведения. Способы уведомления: заказные письма, электронная почта (при наличии согласия), публикация на официальном ресурсе СНТ.
Повестка дня должна включать конкретный пункт: «Рассмотрение и утверждение передачи управления СНТ управляющей компании». Без четкой формулировки решение будет признано недействительным.
Для легитимности собрания необходимо наличие кворума – более 50% голосов членов СНТ. При отсутствии кворума можно провести заочное голосование. Решение о передаче управления принимается квалифицированным большинством – не менее 2/3 голосов от общего числа членов.
Рекомендуется заранее подготовить пакет документов: проект договора с управляющей компанией, выписку из ЕГРЮЛ на выбранную компанию, сведения о стоимости услуг и условиях расторжения. Все материалы должны быть доступны участникам не менее чем за 5 дней до собрания.
В протоколе фиксируются: дата, место, список присутствующих, количество голосов, повестка дня, обсуждение по каждому вопросу, итоги голосования. Протокол подписывается председателем и секретарем собрания. Один экземпляр направляется в регистрирующий орган для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
Решение вступает в силу с момента его утверждения, если иное не указано в самом решении. Рекомендуется зафиксировать дату начала работы управляющей компании и период передачи документации.
Какие условия важно включить в договор с управляющей компанией
В договоре должно быть чётко прописано, какие именно услуги оказывает управляющая компания: обслуживание дорог, освещение, вывоз мусора, охрана, содержание общего имущества, ведение бухгалтерии. Уточняется периодичность и объем работ, с привязкой к календарным срокам и сезонам.
Необходимо указать стоимость каждой услуги или общий тариф, а также порядок и сроки внесения оплаты. Включается пункт об индексации стоимости и условиях её изменения, чтобы исключить одностороннее повышение тарифов.
Фиксируется порядок контроля выполнения обязательств: кто проверяет, как оформляется акт приёмки, что считается ненадлежащим исполнением. Желательно предусмотреть возможность проведения проверок со стороны правления СНТ или общего собрания.
Обязательно включаются санкции за неисполнение условий: штрафы, пени, компенсации. Также стоит предусмотреть возможность расторжения договора по инициативе СНТ в случае систематических нарушений.
Уточняются сроки действия договора, возможность автоматического продления, условия досрочного расторжения, порядок передачи дел и документов при смене управляющей компании.
Фиксируется обязанность предоставления отчётности: как часто, в каком формате, с какими документами, в какие сроки. Уточняется порядок взаимодействия с членами СНТ, включая приём обращений и сроки их рассмотрения.
Желательно предусмотреть пункт о конфиденциальности данных членов СНТ, если управляющая компания получает доступ к персональной информации.
Как уведомить контролирующие органы о смене способа управления
После принятия решения о смене способа управления СНТ необходимо направить уведомления в несколько инстанций. В первую очередь, уведомляется налоговая инспекция по месту регистрации товарищества. Форма уведомления – Р13014. Заполнение осуществляется через сервис ФНС или на бумаге, с подачей в отделение лично или через МФЦ.
К форме прилагается протокол общего собрания, где зафиксировано решение о переходе на управление через управляющую компанию. Также потребуется устав СНТ с изменениями (если они вносятся), паспорт председателя или уполномоченного лица, договор с управляющей компанией (если уже заключён).
Уведомление направляется не позднее чем через три рабочих дня после подписания протокола общего собрания. При подаче через электронные сервисы ФНС требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).
Кроме ФНС, информацию необходимо передать в Росреестр, если управление затрагивает общедомовое имущество с правом регистрации. Подача осуществляется через МФЦ или портал госуслуг. Требуются те же документы, что и для налоговой, дополнительно – заявление по форме, установленной Росреестром.
Органы местного самоуправления также уведомляются, если ранее с ними было заключено соглашение или СНТ получало муниципальные субсидии. Уведомление составляется в свободной форме с приложением копии протокола и договора с управляющей компанией.
Все уведомления фиксируются, рекомендуется получить отметку о принятии или использовать заказную почту с описью вложений.
Что проверять при приёме дел и имущества СНТ управляющей компанией
При приёме дел и имущества СНТ управляющая компания обязана тщательно проверять состояние всех активов и документов, чтобы избежать возможных конфликтов и юридических проблем в будущем.
1. Техническое состояние имущества. Необходимо проверить состояние зданий, сооружений, коммунальных объектов (водоснабжение, канализация, электросети). Особое внимание следует уделить объектам, требующим ремонта или обслуживания. Оцените актуальное состояние и возможные ремонты, чтобы составить план работ на ближайший период.
2. Документы на имущество. Важно удостовериться, что все права на имущество и землю зарегистрированы должным образом. Проверьте наличие актов передачи, договоров аренды и прочих документов, подтверждающих право собственности на объекты. Это поможет избежать споров по правам собственности в будущем.
3. Финансовое состояние СНТ. Зачастую управляющая компания берёт на себя не только управление имуществом, но и финансовые обязательства. Ознакомьтесь с бухгалтерской документацией, отчетами о доходах и расходах, задолженностями перед поставщиками и кредиторами. Понимание финансовой ситуации поможет составить реальный план на будущее.
4. Долги и обязательства СНТ. Проверьте наличие долгов перед внешними организациями и членами СНТ. Важно установить, нет ли непогашенных кредитов, долгов по коммунальным услугам, налоговых обязательств. Если такие есть, следует заранее определить способы их погашения или реструктуризации.
5. Персонал и штат СНТ. Оцените состояние кадрового состава, наличие трудовых договоров с сотрудниками, а также обязательства по оплате труда. Проверьте, есть ли задолженности по заработной плате, а также правомерность использования работников на нелегальной основе.
6. Юридические риски. Оцените возможные судебные споры или претензии к СНТ. Это можно сделать, проверив список открытых дел в судах и запросив информацию о возможных жалобах на деятельность СНТ. Также стоит проверить, нет ли юридических оснований для прекращения или ограничений в использовании имущества.
7. Состояние заключённых договоров. Важно проверить условия всех действующих договоров с контрагентами: с поставщиками услуг, подрядчиками, арендаторами. Оцените сроки их действия, обязательства сторон и возможность их продления или изменения условий без нарушений.
Вопрос-ответ:
Как правильно зарегистрировать управляющую компанию в СНТ?
Для регистрации управляющей компании в СНТ необходимо выполнить несколько шагов. Сначала нужно собрать учредительные документы, такие как устав и решение собрания СНТ о создании управляющей компании. Затем необходимо зарегистрировать юридическое лицо в налоговой службе, предоставив необходимые документы, включая устав и сведения о руководителе. После регистрации компании, следует заключить договоры на обслуживание и управление инфраструктурой СНТ. Также важно согласовать с членами СНТ условия работы управляющей компании и утвердить финансовый план на собрании.
Какие обязанности возлагаются на управляющую компанию в СНТ?
Управляющая компания в СНТ обязана управлять общими землями, обеспечивать эксплуатацию инфраструктуры, такую как дороги, сети водоснабжения и электроснабжения, а также решать вопросы благоустройства территории. Она также несет ответственность за сбор взносов с членов СНТ, их распределение на нужды товарищества и управление финансовыми средствами. Кроме того, компания должна соблюдать требования законодательства в сфере безопасности, экологии и защиты интересов членов СНТ.
Какой размер взносов должен определять управляющая компания в СНТ?
Размер взносов, которые управляющая компания в СНТ должна собирать, определяется на общем собрании членов СНТ. Важно, чтобы взносы покрывали расходы на содержание и ремонт общего имущества, а также на другие нужды, такие как электричество для общих нужд, водоснабжение, уборка территории и другие. Размер взносов должен быть пропорционален возможностям членов СНТ, и он может меняться в зависимости от потребностей товарищества. Рекомендуется регулярно проводить собрания для пересмотра этих сумм и их утверждения на следующую финансовую программу.
Какие документы необходимы для создания управляющей компании в СНТ?
Для создания управляющей компании в СНТ необходимы следующие документы: заявление о регистрации юридического лица, устав компании, решение общего собрания членов СНТ о создании управляющей компании, протокол собрания о назначении директора и утверждении финансового плана, а также документы, подтверждающие правомерность использования земель и имущества СНТ. Также следует подготовить договоры на обслуживание объектов инфраструктуры и договоры с подрядными организациями, если это требуется.
Загрузка...
